Ako planirate gradnju kuće, ovaj tekst će vam objasniti sve što vam je potrebno. Za porodične kuće procedura je veoma jednostavna. Da biste uspešno započeli gradnju, važno je pripremiti potrebnu dokumentaciju i projekat kuće, kao i znati koje su tačno vaše želje i potrebe kako bi proces sa projektantom tekao glatko.
Informacija o lokaciji pre projekta kuće
Ako planirate gradnju kuće i imate ili kupujete plac, prvi korak je zatražiti informaciju o lokaciji. Ovaj dokument vam pruža osnovne informacije o mogućnostima gradnje na vašem placu, a možete ga dobiti bez već započetog projekta i bez angažovanja arhitekte. Važno je napomenuti da za dobijanje ove informacije ne morate biti vlasnik placa.
Informacija o lokaciji vam daje važne podatke o gradnji na vašoj lokaciji. U ovom dokumentu saznaćete da li je moguće graditi na placu, gde tačno na parceli možete postaviti objekat, maksimalnu veličinu i spratnost koju smete izgraditi. Takođe, informiše vas o postojećoj i planiranoj infrastrukturi poput vode, struje i kanalizacije, i da li je potreban urbanistički projekat za vašu gradnju.
Stvari koje mogu olakšati proces projektovanja kuće
Sva dokumentacija se elektronski predaje preko eUprave tako da je potrebno da pre samog starta projektovanja napravite ovlašćenje u kojem dozvoljavate da licencirani arhitekta u vase ime podnosi i izrađuje projekat kuće i svu potrebnu dokumentaciju.
Idealno bi bilo i da imate jasan projektni zadatak u kojem ćete ukratko opisati šta tačno želite da projektujete i koja su vaša očekivanja.
Idejno rešenje (IDR) za projekat kuće
Idejno rešenje je važan dokument koji vam omogućava da dobijete lokacijske uslove, a kasnije i građevinsku dozvolu. Ovaj projekat radi projektantska firma koju ste odabrali. Projektant, koji je obično arhitekta, može biti i specijalista za konstrukcije ili inženjer visokogradnje. Bitno je da poseduje odgovarajuću licencu za izradu takvih projekata.
Idejno rešenje predstavlja prvu skicu projekta, koja uključuje crteže i nacrte. Ovi crteži pokazuju kako će objekti biti raspoređeni, veličinu i oblik prostorija, kao i spoljašnji izgled. To je prva skica koja pomaže da se zamisli kako će nešto izgledati pre nego što se donese konačna odluka o dizajnu.
Projektant ima zadatak da uskladi vaše želje za gradnjom sa pravilima i planovima za područje gde planirate graditi. Bitno je da imate informaciju o lokaciji jer ona sadrži sve podatke o pravilima i ograničenjima za gradnju na toj lokaciji. Naš savet je da uvek nabavite ovu informaciju kako biste imali jasnu sliku o tome šta je moguće izgraditi na željenom mestu.
Kada uspešno podnesete idejno rešenje, nakon 30tak dana dobijate lokacijske uslove. Ovi uslovi su važni jer vam daju smernice za dalji razvoj projekta a i kasnije za dobijanje građevinske dozvole.
Idejno rešenje (IDR) sadrži sledeću dokumentaciju koja čini projekat kuće:
- Glavna sveska idejnog rešenja uključuje osnovni sadržaj i tehnički opis objekta, instalacija i opreme. Ovaj dokument mora biti izrađen i potpisan od strane glavnog projektanta, koga imenuje investitor.
- Projekat arhitekture u okviru idejnog rešenja je ključan za definisanje objekta u prostoru. On uključuje planiranu koncepciju i sve važne arhitektonske detalje zgrade. Ovaj deo idejnog rešenja je neophodan za dobijanje lokacijskih uslova i služi kao osnova za dalje urbanističko-arhitektonsko planiranje lokacije.
- Katastarsko-topografski plan (KTP) je plan koji geometar izrađuje na osnovu geodetskih merenja na terenu. KTP prikazuje katastarske parcele, objekte, puteve, infrastrukturu i druge značajne elemente na određenom području.
- Republičke takse za podnošenje dokumentacije koje variraju od opštine do opštine.
Projekat za građevinsku dozvolu (PDG)
Projekat za dobijanje građevinske dozvole, koji pravi projektantska firma, zasniva se na prethodno napravljenom idejnom rešenju. Ovaj projekat mora biti usklađen sa lokacijskim uslovima koje ste dobili. U njemu se detaljno opisuje objekat, uključujući konstrukciju, materijale, i priključke za struju, vodu i kanalizaciju, eventualno gas. Ako se ispune svi zahtevi, rezultat ovog projekta je dobijanje građevinske dozvole.
Građevinska dozvola se dobija od lokalne samouprave, obično za 5 dana. Važi 3 godine, a ako ne započnete gradnju u tom roku, prestaje da važi. Važno je proveriti da li su svi vaši podaci tačni u građevinskoj dozvoli.
PGD za projekat kuće sadrži sledeću dokumentaciju:
- Glavna sveska projekta za građevinsku dozvolu stambene kuće sadrži odluku o imenovanju glavnog projektanta, izjavu o usaglašenosti projekta, tehnički opis objekta, instalacija i opreme. Zavisno od kategorije objekta, može uključivati projekat arhitekture i konstrukcije, tehničke opise instalacija i kopije dobijenih saglasnosti.
- Projekat arhitekture je veoma bitan ya projekat kuće i on uključuje detaljnu razradu koncepcije objekta, određivanje položaja i kapaciteta, funkcionalnost, prostorno oblikovanje, konstrukcijski sistem, dimenzije konstrukcije, izbor građevinskih materijala i performansi, kao i instalacije i opremu. Sve ovo mora biti usklađeno sa lokacijskim uslovima i propisima, a potvrđuju ga glavni projektant i odgovorni projektant zajedno sa tehničkim kontrolorom.
- Elaborat energetske efikasnosti (Elaborat EE) je dokument koji sadrži propise koji uređuju energetska svojstva zgrada. Ovaj dokument je neophodan za procenu energetske efikasnosti objekta.
- Opciono: Investitor može da zatraži dodatne projekte kao što su projekti za vodovod i kanalizaciju, za gasne ili elektro instalacije. Ova dokumentacija nije obavezna za stambene objekte A kategorije.
- Izvod iz projekta za građevinsku dozvolu je deo tehničke dokumentacije koji sadrži sve bitne informacije o projektu koje su neophodne za izdavanje građevinske dozvole.
- Dokaz o vlasništvu nad parcelom.
- Tehnička kontrola projekta za građevinsku dozvolu je proces provere usklađenosti projekta sa svim uslovima i pravilima sadržanim u lokacijskim uslovima, zakonima i drugim propisima. Ova kontrola takođe obuhvata proveru međusobne usklađenosti svih delova tehničke dokumentacije.
- Republičke takse za podnošenje dokumentacije
Prijava radova
Kada želite da počnete sa gradnjom, morate prijaviti radove organu koji vam je dao građevinsku dozvolu. U prijavi trebate navesti kada planirate da počnete sa gradnjom i kada očekujete da će biti završena. Vreme za završetak gradnje počinje da se računa od dana kada ste podneli prijavu.
Potrebna dokumentacija:
- Doprinos za uređenje gradskog građevinskog zemljišta (ukoliko je traženo lokacijskim uslovima)
- Ukoliko je potreban priključak na Elektro Distributivnu mrežu, potrebno je priložiti potpisan ugovor sa EPS-om i dokaz o plaćenim troškovima izgradnje priključka.
- Polisa osiguranja od štete prema trećim licima koja može nastati izvođenjem radova.
- Republičke takse za podnošenje dokumentacije.
Prijava temelja
Nakon završetka izgradnje temelja, izvođač radova mora nadležnom organu predati izjavu o završetku. Uz izjavu, obavezno se podnosi geodetski snimak izgrađenih temelja, urađen po propisima, i dokaz o uplati administrativnih taksi i naknada.
Potrebna dokumentacija:
- Ukoliko je objekat iznad 200 m2, investitor ne može da bude i izvođač radova, već je klijent dužan da nominuje odgovornog izvođača. To mora da bude pravno lice, firma, koja ima licencu za izvodjenje radova.
- Snimak temelja od licenciranog geometara
- Republičke takse za podnošenje dokumentacije
Prijava objekta u konstruktivnom smislu
Kada izvođač radova završi izgradnju objekta, mora obavestiti nadležni organ podnošenjem prijave. Izvođač takođe podnosi geodetski snimak objekta. Nadležna građevinska inspekcija će, po obaveštenju, proveriti izgradnju i obavestiti nadležni organ o rezultatima. Ako ima odstupanja od građevinske dozvole, nadležni organ obaveštava građevinskog inspektora.
Potrebna dokumentacija:
- Geodetski snimak objekta u konstruktivnom smislu
- Republičke takse za podnošenje dokumentacije
Upotrebna dozvola
Da bi ste dobili upotrebnu dozvolu za kuće “A” kategorije potrebna su vam sledeća dokumenta:
- Tehnički izveštaj da je objekat izveden po projektu
- Energetski pasoš kao dokument koji pokazuje koliko energije zgrada troši. Da bi se izdao energetski pasoš, zgrada mora biti u skladu sa propisima o izgradnji i energetskim svojstvima.
- Republičke takse za podnošenje dokumentacije
- Takse za uknjižbu projekta
Projekat za izvođenje (PZI) ukoliko je projekat kuće za B ili veće kategorije
Projekat za izvođenje obuhvata detaljno planiranje svih aspekata gradnje, od građevinskih radova do instalacija. Ovaj projekat je obavezan za veće građevinske projekte i razrađuje se u skladu sa dinamikom gradnje. Uključuje sve od tehničkih detalja do uslova održavanja objekta. Projekat za izvođenje je ključan za kvalitetnu i sigurnu izgradnju većih objekata i infrastrukture.
Projekat kuće sa Alter Ego Architects
Projektovanje kuće deluje kompleksno, ali sa Alter Ego Architects, proces je jednostavan i razumljiv. U našoj firmi, možete obaviti sve na jednom mestu. Mi ćemo vas uputiti u svaki korak projekta kuće i pomoći vam da razumete svaki deo procesa, od početnih informacija o lokaciji do dobijanja upotrebne dozvole. Naš tim stručnjaka će se postarati za svu potrebnu dokumentaciju, pružajući vam detaljne informacije i tačne cene za svaku fazu vašeg projekta. Sa nama, gradnja vaše kuće postaje jasan i bezbrižan proces.